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这个指标,决定你的小区居住舒适度!

 来源:不闻啊 作者:凤凰网房产    日期:2020-07-21 09:00:00

小区绿化率、容积率、物业配套等都会影响到我们的居住舒适,而这其中我觉得最值得拿出来说一说的是容积率,因为这个经常带着小数点的容积率背后,其实大有文章。

--摘要

写了那么多的买房选房知识,我常常会建议大家做适合自己的选择,不要一味追求标准,要以人为本在选择上回归本心。

因此我也常常会提到居住舒适度,比如小区绿化率、容积率、物业配套等都会影响到我们的居住舒适,而这其中我觉得最值得拿出来说一说的是容积率,因为这个经常带着小数点的容积率背后,其实大有文章。

概 念:什么是容积率?

在写《你看不懂的规划中,藏着多深的坑?》这篇文章中,我曾科普过容积率的获知办法,因为“越是低容积率的房子,住起来越舒适”是大家的普遍认知,因此在买房选择上,会特别的对容积率这个指标做权衡,而置业顾问也会为了卖房子,想尽办法美化这一数字。

这时,确认真实容积率的最佳办法,就是登陆当地规划局官网,查看项目公示中的容积率指标,或是在售楼部的公示区,查看对应的公示文件,真实的容积率将一览无余。

公示规划图

但想搞清楚容积率和他的影响,只靠获知一个数字就下判断,略显轻浮,还是要有概念植入。

容积率:是指小区的总建筑面积与建筑用地面积的比值。

公式算法为:容积率=总建筑面积 ÷ 用地面积

也就是说,同样一块土地,盖的房子越多,建筑面积就越大,容积率就会越高。

现实中,不同的建筑形态有不同的容积率标准:

独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,

6层以下多层住宅为0.8~1.2,

11层小高层住宅为1.5~2.0,

18层高层住宅为1.8~2.5,

19层以上住宅为2.4~4.5

对于开发商来说,同样的土地面积上,盖的房子越多,就有越多的房屋或面积可以出售,因此如果开发商拍到一块规划容积率为3(规划不可更改)的土地,往往会在规划限定的最大程度上,去设计建造房屋,不能超过3那就努力做到2.999...以实现利益最大化。

现 状:高密度社区遍地带来的影响?

现实中我们常见的住宅容积率一般在3-4之间,比如下面的项目,就是比较正常的水平。

不过虽然有一般标准,并不影响市面的建筑有不一般的容积率。

比如深圳的华润城四期项目,建设用地约2.49万平方米,总建筑面积约24.8万平方米,算下来,容积率达到了6.6,而项目所在片区,清一色的高容积率,置身其中可以感受360度高楼环抱。

还有这几年“满城开挖”的武汉,遍地超高建筑,直叫人望而生畏。

最著名的高容积率项目还有“中国第一神盘”贵阳花果园,千户同楼,容积率高达6.8,这样的密集程度,什么样的楼间距、采光想必大家都心里有数了,我想如果不拉窗帘的话,隐私?不存在的。

以上虽然是比较极端案例,但几个城市的住宅容积率也确实存在偏高的事实。相比之下苏杭在容积率方面就显得分外乖巧。

杭州有西湖和湿地,苏州有古城护体,两个城市三环内限高,因此高楼遍地甚是少见,见惯了遍地的高容积率,到苏杭走一走,会不由的心生羡慕。被高楼包围的压抑和负担感,在这里被浣洗。

看到这里,你是否意识到,高容积率带来了什么影响?

首先,高容积率的社区会加速老化。

容积率高,意味着土地上承载的人口更多,而同样的两块地,一块居住了100人,另一块居住500人,社区人均面积,以及人均享受到的社区配套都大有出入,更多的人口下,意味着社区内的电梯、道路和娱乐设施等要承受更大的压力,人们生活也因为人口过密产生了更多的等待成本。在相同水平的物业维护下,容积率高的社区一定比低的社区要加速陈旧老化。

其次,高容积率社区后期升值概率低。

这一结论的诱因来自上一条影响,因为容积率的不同,同样面积的社区差异可以是绿化面积的多少,或是楼间距的被拉长隐私多了保障,对于居民生活来说低密更安静和宜居,且社区老化慢,环境维护好都将成为房屋溢价的影响因素。

探 讨:低容积率就一定好吗?

虽然低容积率社区绿化率高,生活环境更好,人均配套更充足、物业管理更方便还有居住空间安排更合理,可以尽享私密人居。

但对高容积率的否定,不等于对低容积率的绝对肯定。

因为即使是同样的低容积率社区,不同的产品规划,也会带来不同的居住体验。最为典型的是“高低配”社区。

“高低配”社区,顾名思义是既有高层住宅又有洋房或别墅的小区。

高低配社区

高低配社区名义上会对购房者宣称,有别墅洋房配建的社区,品质会更高,以此诱导消费者进行选择。可实际上高低配社区的出现,可能只是因为开发商想做高利润空间。

我们来算一笔账,例如:一块总建筑面积1万平方米的土地,全盖成均价1万每平方米的高层,开发商可以赚一个亿,但如果8000平方用来盖均价1万的高层,剩下2000平方改成均价2万的别墅,开发商就可以赚1.2亿。

这里我们拿两个实际项目为例来说明一下。容积率相当的两块地,一个纯小高层和一个高低配。

纯小高层的碧桂园社区,一共12个单元总户数144户,而高低配的新希望社区,却建设了15个单元,达到了1165户,并且碧桂园的社区占地还要大于新希望,可碧桂园占地面积大但单元数更少,或者对比户数来说,占地面积大的户数更少,这就证明了碧桂园的建筑密度要大大的低于新希望。

纯小高层的社区反而更有优势,而标榜了更高端品质的高低配社区,所谓的高品质,其实是建立在高层住宅的牺牲上的,为了建造别墅和洋房,高层住宅楼间距缩小,绿化面积被挤占,而为了利润和容积率,高层盖的更高,整个社区的低容积率,是被别墅和洋房平均过的。

甚至有可能开发商交付之后,故意将别墅洋房去和高层区域进行隔离管理。

也就是说,在高低配社区中,如果抛开别墅洋房的容积率,只计算高区住宅的容积率,实际你买到的高层住宅的容积率会到达一个很高的数值,可能会达到上文中举例的容积率水平,虽说名义上2.5,但你一样要承受采光通风差、人员嘈杂的高容积率居住环境。

因此,要提醒大家,在考量容积率时,要根据产品形态去综合考虑,而不是只追求一个低数值。

选 择:什么样的容积率最好?

追求低密和舒适,对于住房的选择自然是:别墅>洋房>小高层>高层,但这比较废话,但凡是钞票足够做出的选择,都不用我啰嗦。

但综合以上几部分的分析,在住宅选择上:

纯高层或同类型建筑的小区,对比选择容积率低的项目即可;

同片区同价格的小区,一样直接选低容积率的项目就好;

而遇到纯高层和高低配社区的选择时,容积率相同的情况下,建议优先选择纯高层社区。

另外,我不建议所有人都追求低容积率。比如刚需购房由于资金受限,很多购房的考虑因素需要被取舍,一般来说低容积率对应的是相对较高的价格,对于刚需来说这并不是最优选择。

而低密住宅往往更趋近改善人群的选择,处于非核心的区域的低密住宅,比如别墅和洋房,抛开价格因素,交通和配套方面对比核心区交通和生活便利的高密住宅,反而是这类的高容积率小区更适合刚需人群。因此,不建议通过牺牲便利性等条件,来换取所谓的低容积率。

在大城市生活,很多事难强求。想拥有良好的居住环境,买房选在容积率处于市面平均水平3左右的住宅,多数情况下已经是很好的选择了。最后,考虑舒适又不过多在乎价值时,尽量不要选择容积率超过5的住宅。

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