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城市房价系列② | 15个新一线城市2019上半年房价报告:苏州领涨青岛领跌

 来源:搜狐 作者:中国房地产报社    日期:2019-08-12 10:17:23

新一线城市概念是第一财经·新一线城市研究所依据品牌商业数据、互联网公司的用户行为数据及数据机构的城市大数据对中国338个地级以上城市排名而出。该榜单标准依托商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大指标。2019年15座新一线城市依次为成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。

--摘要

中房报记者 李燕星|北京报道

从人才引进到全家落户,新一线城市抢人备战升级;从土地溢价率上升到房地产开发投资增长,新一线城市的实力也频频显露。

新一线城市概念是第一财经·新一线城市研究所依据品牌商业数据、互联网公司的用户行为数据及数据机构的城市大数据对中国338个地级以上城市排名而出。该榜单标准依托商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大指标。2019年15座新一线城市依次为成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。

近日,中国房地产报记者通过梳理15个新一线城市的人口规模、房地产开发投资增长,以及房价同比变化数据,立体式穿透式地对这些城市的房地产动向进行了观察与分析。发现2019年上半年新一线城市中房价上涨的有11城、跌4城,其中苏州涨幅第一青岛跌幅第一。

新一线城市中房价11城涨4城跌:

苏州涨幅第一青岛跌幅第一

一个城市的房价变化不仅与城市本身有关,也与其周边朋友圈也有关。可以看到,“东部朋友圈”很强势。

2019年上半年15个新一线城市房价排名中,“东部朋友圈”城市抢占四位:南京以均价28812元/平方米位列第一,杭州以28755元/平方米位列第二,宁波以21451元/平方米位列第四,苏州则以18595元/平方米位列第五。这些城市都划定在国家长三角战略多个嵌套型经济圈层范围内,其经济发展与房地产发展受到长三角城市群规划、以上海为中心的“1+6”大都市圈规划,以及以上海为起点的“G60科创走廊”多重影响。

同样跻身前五名的还有天津,也是华北区域唯一城市;位列第六的则是青岛;另外,“中部朋友圈”武汉、长沙、郑州,以及“西南部朋友圈”成都、重庆、昆明也表现不差。另外,辽宁沈阳和广东东莞是新一线城市中没有“朋友圈”的两个新代表。

不仅房价表现强势,“东部朋友圈”城市房价同比增幅表现彪悍。在2019年新一线城市房价同比增幅排名中,东部地区抢占三列,其中苏州以9.75%的同比增幅位列第一,宁波和南京则分别以6.22%和4.51%的涨幅位列第三和第五。除了一直表现抢眼的长三角城市群,同样引人注目的还有受粤港澳大湾区利好驱动的东莞,以及振兴东北区域的重要省会城市沈阳,两者同比增幅分别为6.22%和5.54%。

在15个一线城市中,房价同比涨幅超过5%的共有四个城市,分别是苏州、东莞、宁波、沈阳;另外同比下跌也有四个城市,分别是重庆、武汉、长沙、青岛,其中青岛同比跌幅为6.05%,是15个一线城市跌幅唯一超过5%的城市。

青岛统计局数据显示,今年上半年,全市商品房销售面积692.3万平方米,下降12.7%;6月末全市商品房待售面积422.8万平方米,下降1.1%。青岛房地产业协会一位专家告诉中国房地产报记者,“青岛新房价格从去年9月份开始就没有之前火热了,最近半年,二手房价格也有所回调。”

11城房地产投资持续增长:

成都增幅最大郑州降幅最大

如果说房价是房地产市场变化的表象,那么房地产开发投资金额则综合反映房地产企业对一个城市的青睐程度,以及这个城市住房供应预期。

2019年上半年15个新一线城市房地产开发投资同比变化中,11个城市保持同比上升,其中,成都、长沙、杭州三个城市分别以13.4%、12.9%和11.3%的增幅位列前三;另外,西安和郑州这两个城市出现同比下降。

针对房地产开发投资上升的普遍原因,国家统计局相关负责人表述为以下三个原因:第一,上年土地成交额增长较快,土地成交面积也增长较多,当年有一部分会开工,另一部分后续开工,所以土地成交是下一季度投资的先行指标。第二,成本因素,除了地价上升以外,原材料的成本、人工的成本等也在上升。第三,市场预期因素。

纵向来看,先以半年为周期看下各城市去年的土地出让情况,比如房地产开发投资同比增长排名第一的成都,2018年出让土地数量405宗,规划建筑面积4520万平方米,这个数字在新一线城市中遥遥领先;长沙和杭州尽管建筑规划面积排名不靠前,但这两个城市的土地溢价率都超过全国平均水平11.39%,其中长沙14.93%,杭州27.23%,分别位列一线城市2018年土地溢价率的第一名和第三名。这些规划面积和土地溢价率足以反映一个城市的受欢迎程度。

横向对比,相较于2018年上半年房地产开发投资情况,2019年上半年增长幅度回升的共6个城市中,其中成都回升33个百分点,2019年上半年增长幅度回落的共有5个城市,其中,西安回落7个百分点。

另外,中国房地产报记者统计发现,部分已经公布2019年上半年经济运行情况的城市并未透露房地产开发投资数额与增长情况,比如苏州只交代了基建、服务业等投资消费情况,未提及“房地产”;回望2018年,同样有多个城市未提及“房地产”,比如宁波、郑州。

新一线城市抢人抢房票:

西安吸引力最大天津增长率最低

如果说房地产开发投资反映的是一个城市对企业的吸引力和过去一段时间的土地、金融情况,那么人口增长反映的则是一个城市对个人的吸引力,以及城市未来的住房需求预期。

过去两年,在楼市限购限贷的严格监管与调控下,15个一线城市无不出台人才引进政策。就在7月28日,武汉再次出招抢人,规定高等学校专科及以上毕业生(经教育部认证),年龄不满45周岁的(博士研究生、硕士研究生不受年龄限制),可凭毕业证申请登记为武汉市常住户口,并且其配偶及未成年子女均可随迁落户。同时,取消自有房屋和婚龄等限制。

从“人才落户”到“全家落户”,新一线城市抢人升级,背后则暗藏对未来房票不足的焦虑。2018年,人口超过千万规模的新一线城市数量已经达到7个,分别是:重庆、成都、天津、武汉、苏州、郑州和西安,其中重庆以3101.79万人口傲居群雄。

从常住人口增长速度来看,西安以同比增长3.87%位列第一,杭州以3.45%位列第二,长沙以2.9%位列第三。可以看到,西安和长沙的房价在15个新一线城市中排名较为靠后,分别是倒数第5名和倒数第2名;另外,就常住人口增长数量来看,西安和杭州分别以38.7万人和33.8万人位列第一和第二,是15个一线城市中常住人口规模增长超过30万的两个城市。

另外值得一提的是天津,无论从常住人口增长规模还是从增长速度来看,天津在15个一线城市中都处于垫底的角色。业内人士分析称,这与其严格的落户政策有关。可以看到,天津2019年上半年房价同比增幅,在11个房价上涨城市中同样垫底,只有0.12%。


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