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租赁市场或成下个蓝海,多方资本布局长租公寓

来源: i 时代作者:  日期:2017-03-10
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链家研究院在2016 年12 月初发布的《租赁崛起》行业研究报告显示,2016 年中国房产租赁市场租金规模大约达到了 1.1万亿元,预计2020年这一数据将达到1.6万亿元,2025年增长到2.9万亿元,到2030年预计会超过4万亿元。

--摘要

探索规模化道路

 

在最近的一次采访中,青客公寓创始人兼CEO 金光杰表示,青客公寓的目标是为1000 万青年人才解决住房问题。作为青客B轮投资方,赛富亚洲投资基金创始管理合伙人阎焱认为过去租房市场缺乏统一管理,青客用互联网大大降低了管理成本,房间数量在国内居于领先地位,他非常期待青客未来更广大的市场。

据了解,成立于2012 年的青客公寓是全国最大的公共租赁住房提供商,目前拥有房间数量接近5 万间,已布局上海、苏州、杭州三个城市。金光杰透露,青客正计划走出长三角,布局全国,除了国内市场,青客还将布局全球。目前青客在旧金山的试点项目正在洽谈中,如果顺利,青客将把这一模式推广到全球。

资料显示,青客公寓还在今年宣布与嘉兴国资委旗下嘉实金融控股有限公司联合成立公司,自主拿地,开发长租公寓项目,开始重资产模式试点,探索规模化发展的道路。

以集中式公寓为主的魔方公寓,近年来开始钻研细分市场,落地多品牌战略。除了有针对白领市场的魔方公寓,还有针对新精英人群打造的魔尔公寓;以及针对B 端市场、为企业员工提供多人居住解决方案的9 号楼公寓,多品牌战略在过去一年顺利实施。“魔方3 个品牌切入3 个不同的市场,每个细分从整体战略发展角度来看都非常重要,因为每个市场都是一片蓝海。”魔方生活服务集团CEO柳佳表示。

3 月3 日,魔方公寓在成都推出了两家门店。除了成都,魔方公寓在北京、上海、广州、深圳等全国各大中型城市内已拥有200 家门店,超过3 万间房,全年平均入住率超过95%,成立7 年来已经成为集中式长租公寓领域发展速度最快、规模最大的运营商,为5 万名租客提供租住生活服务。

 

转型轻资产模式

 

国泰君安的分析报告指出,长租公寓面对的客户群体决定了其市场主要集中在人口吸引力较强并且经济较为发达的核心一二线城市。但是,大量机构运营商集中在少数城市,将进一步导致长租公寓市场竞争加剧。目前市场尚未认识到长租公寓行业巨大的市场容量和市场增速,而且在重资产运营模式下,大规模的扩张让大部分长租公寓仍处于“烧钱”阶段,未实现真正的盈利。

对此,上海易居房地产研究院总监严跃进表示赞同,他认为目前从发展瓶颈上来看,部分长租公寓的经营被承认是亏损的,因为和社会房源的房东租赁业务难以形成竞争力。

所以同样做公寓租赁,在2015 年拿到B+轮融资的蘑菇公寓,经过深思熟虑后,选择了另一条路。

蘑菇公寓联合创始人龙东平在接受采访时表示,蘑菇公寓现已改名蘑菇租房。“我们不再扩大原先蘑菇公寓的租赁自营业务,改做公寓租赁平台。专门为公寓经营方提供出租管理系统、流量、金融等服务。其实就是一个类似天猫的平台,天猫引进商家卖货,我们引进公寓租经营方在我们的平台上出租房屋。”

整体运营规模已达到35 万间房源,累计自如客80 万人,业主超15 万人的长租公寓品牌自如,则在近日通过“自如管家”微信号,上线了不同于自如友家的全新产品——自如直租。众所周知,目前长租公寓主要商业模式就是包租,无论是集中式还是分散式。少量的是托管和加盟,而中介行业常说的托管其实也是包租。自如的这一新业务,打着“轻托管”的名义,进入了长租领域。在轻托管模式中,自如不再是运营方,而是服务方,赚取的不是差价,而是服务费。

不久前,自如CEO 熊林透露,今年自如的增长率要超过100%,管理资产规模超过6000 亿元。截至2016 年末,自如已经有了35万间规模,如果用大规模包租,投入巨大,可能亏损也大,现在采取轻托管模式,上量会更快。

有业内人士指出,自如的总体战略是先包租,做大规模,开发多个产品线,然后推出托管模式,规模再上台阶,开始走平台化之路。这一模式,其实跟蘑菇租房如出一辙。

 

发展任重道远

 

易居房地产研究院总监严跃进认为,在鼓励创新和创业的大背景下,适时推出租赁型物业显得很关键,长租公寓正处于一个资本投资的风口,吸引了较多的资金。从发展租赁市场的角度看,很多房企也愿意去尝试,这也属于对租赁市场的持续看好。发展租赁市场,也能够防范各类新的问题,比如说调控政策下房屋销售市场容易遇冷,这个时候需

要通过自持型物业的发展来对冲风险。又比如通过租赁型物业的发展来获取持有型物业的现金流,和单纯的销售型的现金流的模式不一样,这都是房企从财务角度上做出的一些新的考虑。赢利点主要在于低成本收购房源和适当提高租金等形成的剪刀差的经营效益,同时应该适当增加增值服务,包括租赁社区消费需求的把握等。

站在风口上的长租公寓,面对着一把双刃剑,一方面是资本市场的看好,一方面是市场竞争的激烈。面对这个万亿规模的市场,谁能笑到最后。

国泰君安的分析师表示,目前国内长租公寓的运营模式还是以租金为本,服务为王。在整体盈利水平较低的情形下,租后服务是长租公寓运营商另一重要的收入来源。借鉴国外运营商的发展经验,结合国内实际情形,国内长租公寓未来发展方向主要包括精细化和差异化、社区化和平台化、金融化和信息化。目前国内长租公寓对应的客户群体和提供的产品同质化严重,需要通过更精细的产品和差异化的服务脱颖而出;社区化和平台化主要是打造居住和社交生态圈,对于客户聚集和客户黏性的培养至关重要,也是未来收取租金溢价和租后服务收入的前提条件;金融化和信息化主要为了解决长租公寓的规模化运营问题,长租公寓运营商本质是资产管理平台,金融化和信息化是运营商实现轻资产输出和提高运营能力的关键。

 


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